Baux commerciaux : Annexe environnementale et DPE

La loi de Grenelle II ( loi n°2010-788 du 12 juillet 2010) portant engagement national pour l'environnement a introduit l'obligation en matière locative d'insérer une annexe environnementale (I) dans certains baux et de réaliser un diagnostic de performance énergétique (II) dans certaines situations. 

I. Annexe environnementale 

Depuis le 14 juillet 2013, conformément aux articles L.125-9 al. 4 du Code de l'environnement et R. 137-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, une annexe environnementale doit être insérée dans les baux en cours portant sur des locaux de plus de 2.000 m² à usage de bureaux ou de commerce. 

Il est rappelé que depuis le 1er janvier 2012 cette annexe doit être également insérée pour les baux faisant l'objet d'une conclusion ou d'un renouvellement. 

Conformément aux articles R.137-1 et suivants du CCH, l'annexe environnementale comporte les informations que le preneur et le bailleur doivent se communiquer mutuellement sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d'eau et d'énergie et la quantité de déchets générée. 

L'annexe doit en ouvre prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. 

Par ailleurs, le preneur et le bailleur doivent établir, selon une périodicité fixée d'un commun accord, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. 

La loi ne prévoit pas de sanction en cas de défaut d'établissement de l'annexe environnementale. Cependant, il est possible que si l'une des parties refuse de fournir les informations nécessaires à l'élaboration de l'annexe, l'autre partie peut recherche sa responsabilité pour obtenir des dommages et intérêts. 

En pratique: 

• Il conviendrait de réaliser un avenant au bail en cours afin d'insérer l'annexe environnementale.
• L'annexe environnementale fournie doit être rédigée de façon pragmatique autant pour les parties autant pour le rédacteur lui-même. 

II. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

1. Établissement d'un DPE obligatoire

Il est rappelé que depuis la loi Grenelle I (loi n°2010-788 du 12 juillet 2010) portant engagement national pour l'environnement, un DPE doit être établi dès la mise en location du bien. 

L'exigence d'un DPE concerne les biens dont les critères sont précisés à l'article R. 134-1 du CCH : "tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude, à l'exception notamment des constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans, des bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R.112-2 du Code de l'urbanisme est inférieure à 50 m²". 

Aussi, il convient de rappeler que depuis le 1er juillet 2012 (arrêté 18 avril 2012) un DPE est spécifiquement prévu pour la vente et la location des centres commerciaux existants. 

La loi ne prévoit pas non plus de sanction en cas de défaut d'établissement du DPE. Cependant, il est possible que le preneur puisse rechercher la responsabilité du bailleur pour obtenir des dommages et intérêts à la suite d'un préjudice subi sur ce manquement.

En revanche, en cas d'existence d'un DPE, il est à souligner que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE. 

2. L'affichage du DPE devenu obligatoire

Le décret n°2013-695 du 30 juillet 2013 porte sur la réalisation et à l'affichage du diagnostic de performance énergétique dans les bâtiments accueillant des établissements recevant du public de la 1ère à la 4ème catégorie. 

Il convient au préalable de définir quelques notions:

• Par "ERP" (ou Établissements Recevant du Public) : Tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payants ou non.
• Par "1ère à la 4ème catégorie" : Il s'agit de la capacité de personnes pouvant être accueillies :

1ère catégorie : effectif > 1.500 personnes

2ème catégorie: effectif compris entre 701 et 1.500 personnes

3ème catégorie: effectif compris entre 301 et 700 personnes

4ème catégorie: effectif < 300 personnes

Par effectif, on entend le nombre total de personnes ayant accès aux locaux à titre professionnel (employés de services) ou non-professionnels (public). 

Le texte prévoit d'une part que le DPE doit être réaliser et afficher de manière visible à proximité de l'entrée principale dès lors que la surface du bâtiment est supérieure à 1.000 m². Le décret abaisse dès son entrée en vigueur le seuil à 500m², puis à 250 m² à compter du 1er juillet 2015.

D'autre part, il étend l'obligation d'affichage à tous les bâtiments de plus de 500 m² accueillant des ERP de la 1ère à la 4ème catégorie qui font ou ont fait l'objet d'un DPE à l'occasion de leur construction, de leur vente ou de leur location. 

La gestion des baux commerciaux se complique par la création de nouvelles obligations, qui semble t-il, devrait améliorer ou tout du moins faire penser à la protection de l'environnement. Ceci est bien respectable mais la mise en place et le respect stricto sensu de ces nouvelles obligations sont lourdes à mettre en oeuvre autant pour le bailleur et le preneur que pour le rédacteur (s'il en existe un) pour l'établissement de l'annexe environnementale, qui est juste un véritable casse tête. 

On ne peut penser à établir une check-liste avec l'ensemble des nouvelles obligations, toutes les annexes, toutes les dispositions à insérer dans un contrat de location.   

Droit des sociétés : Projet de loi relatif à la lutte contre la fraude fiscale et la délinquance financière prorogerait le délai d’opposition des créanciers lors d’une transmission universelle de patrimoine.

MAJ le 18 janvier 2014

/!\ Le Conseil Constitutionnel a refusé l'allongement du délai d'opposition des créanciers dans les TUP au motif que cet amendement n'avait aucun intérêt de se retrouver dans la loi relative contre la fraude fiscale et la délinquance financière.

Cette disposition devenue inexistante aujourd'hui, ne l'est peut-être pas définitivement. Il se peut qu'elle revienne dans un projet de loi plus adéquat et qu'elle soit finalement validée par le Conseil.

Ci-dessous, je garde le contenu de l'article écrit sur l'allongement de ce délai, s'il devait revenir à l'identique, les conséquences resteraient les mêmes.


L’article 9 bis du projet de loi relatif à la lutte contre la fraude fiscale et la délinquance financière allongerait le délai d’opposition des créanciers dans le cadre d’une TUP pour le porter de 30 à 60 jours et modifierait en conséquent l’article 1844-5 du Code civil.

Le député Yann GALUT, rapporteur du présent Projet, est à l’initiative de cette proposition qui se fonde principalement sur le fait que les services fiscaux n’ont connaissance de la réalisation d’une TUP lorsque le délai d’opposition est clos. Autrement dit, le délai d’opposition serait trop court pour que certains créanciers publics (et pas des moindres) puissent éventuellement agir en contestation et ne peuvent ouvrir de procédures de recouvrement car elles sont vouées à l’échec. 

De plus, "dans son rapport, Monsieur Yann GALUT souligne également tout l'intérêt que la publication de la dissolution puisse intervenir au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales, et pas dans tout autre journal d'annonces légales. Une telle modification devrait être apportée par voie réglementaire".

Il est recommandé par plusieurs praticiens juridiques, avant l’adoption imminente et publication au Journal Officiel de cette loi dans les jours qui suivent, de respecter d’ores et déjà le nouveau délai d’opposition de 60 jours.

En outre, il faut noter que si la publication au BODACC est retenue, les sociétés n’auront alors plus la maîtrise de leur calendrier puisque le BODACC est contrôlé par les tribunaux de commerce.

La TUP est une opération de restructuration largement appréciée par les acteurs du monde des affaires puisqu’elle apporte un bon nombre d’avantages : opération pouvant se réaliser dans un délai court, moins de production de documents juridiques, moins de formalités. Il est à se demander si avec les nouvelles dispositions, rallongement du délai et la publication au BODACC, la TUP serait un outil de restructuration moins en vogue et cela jouerait au profit des fusions simplifiées.

 

Droit des Sociétés - Loi relative à la simplification du droit et d’allègement de la charge administrative

La proposition de loi relative à la simplification du droit et d’allègement de la charge administrative a été définitivement votée par le Parlement le 29 février 2012. Cette loi a pour objectif, comme l’indique son intitulé, de simplifier l’environnement juridique et le quotidien des PME sur plusieurs domaines juridiques : le droit des sociétés, le droit du travail, le droit de l’environnement…

Voici l’essentiel des principales mesures à retenir  intéressant le droit des sociétés: 

1. / Définition des professions libérales 

·         Les représentants des professions libérales souffrent de l’absence d’une définition unique de leur profession.

·         La nouvelle loi adoptera une définition pour les professions libérales qui sera celle retenue dans la proposition de loi issue du rapport de la mission sur les professions libérales d’octobre 2011.

 

2. / Nouvelle définition de la qualité d’artisan et création de la qualité d’artisan qualifié   

·         Nouvelle définition de la qualité d’artisan

ð  Le dispositif actuel ne confère pas la qualité d’artisan au professionnel lors de son immatriculation au répertoire des métiers. Pour obtenir cette qualité, le professionnel doit effectuer une démarche auprès de la chambre des métiers et apporter des justificatifs (diplôme, titre ou expérience professionnelle).

ð  Désormais tous les professionnels auront la qualité d’artisan lors de leur immatriculation au répertoire des métiers.

·         Création de la qualité d’artisan qualifié

ð  La qualité d’ « artisan qualifié » sera octroyée lorsque ce dernier apportera les justificatifs nécessaires (diplôme, titre…). 

3. / Plafonnement des délais de paiements : rendre possibles les ultimes adaptations de certains secteurs à la loi de modernisation de l’économie

·         Rappel : la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a plafonné les délais de paiement à 45 jours fin de mois ou 60 jours à compter de la date d’émission de la facture. Dans certains secteurs, la loi a autorisé la conclusion d’accords interprofessionnels dérogatoires pour des délais plus longs dont la date d’échéance était le 31 décembre 2011.

·         Toutefois, le respect des délais de paiement reste encore délicat pour certains secteurs notamment pour les entreprises du bâtiment ou pour certains produits saisonniers ayant bénéficié des dérogations temporaires sur les délais de paiements.

·         Ainsi, pour ces secteurs, la loi autorise (encore une fois) la conclusion d’accords dérogatoires aux délais de paiement de droit commun pour les produits ou services dont la vente ou la prestation présente un caractère saisonnier particulièrement marqué, sous réserve qu’ils aient été couverts par un accord conclu dans le cadre de la « LME ».

o    Ces accords devront être conclus dans les 6 mois suivant l’entrée en vigueur de la loi.

o    Leur durée ne peut pas dépasser 3 ans.

o    Un décret sera pris après avis de l’Autorité de la concurrence pour que ces accords soient reconnus comme satisfaisants aux conditions prévues par la loi.

·         Pour le secteur du bâtiment, la loi incorpore dans le code de la construction et de l’habitation, le principe de l’applicabilité des acomptes mensuels et au solde des marchés de travaux privés prévu à l’article L. 441-6 du code de commerce. L’article 90 bis  prévoit une faculté pour les entrepreneurs du bâtiment de suspendre l’exécution des travaux à l’issue d’un délai de 15 jours suivant une mise en demeure de payer restée vaine.

4. / Régime de publication des annonces judiciaires et légales

Deux articles de la loi viennent modifier le régime de publication:

·         Nouveauté : la publication numérique de l’annonce

ð  Les annonces relatives à la vie de la société et des fonds de commerce devront obligatoirement à compter du 1^er janvier 2013 être publiées dans une base de données numérique centralisatrice. Ainsi, il y aura une double publication : version papier et version numérique.

·         Harmonisation des tarifs de publication d’annonces

ð  Le prix à la ligne d’annonces sera fixé par arrêté conjoint du ministre de l’économie et celui de la communication chaque année.

ð  Tarification nationale des annonces judiciaires

ð  Tarif réduit prévu au maximum de 50 % pour certaines catégories d’annonces (ex : annonce inhérente aux procédures collectives).

5. / Dispense de dépôt au greffe du tribunal du rapport de gestion et du deuxième exemplaire des comptes sociaux

·         La directive européenne 78/660/CEE du 25 juillet 1978 permet aux Etats-membres de dispenser les sociétés de publier leur rapport de gestion à condition que ce rapport soit tenu à disposition du public au siège de la société.

ð  Consultation du rapport au siège social par toute personne intéressée dans des conditions prévues par décret

ð  Un droit de communication du rapport de gestion à l’administration fiscale sera prévu

ð  Les comptes seront déposés en un seul exemplaire et il reviendra aux greffiers de numériser l’exemplaire unique et de l’envoyer sous format électronique à l’INPI.

6. / Création d’un fichier unique des interdits de gérer

·         Nouvelle disposition insérée dans le code de commerce prévoyant la création d’un fichier unique des interdits de gérer, tenu par le conseil national des greffiers des tribunaux de commerce.

·         Limiter les fraudes et simplifier la procédure de contrôle des immatriculations ( plus de contrôle a posteriori ).

 

Source : le dossier de presse de la proposition de loi relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives.